Miras yoluyla veya başka suretle edinilerek elde edilen taşınmazda ortak mülkiyetin bulunduğu durumlarda, tarafların bu ortaklığı gidermesi gerekebilir. Ortaklık rızaen sonlandırıldığında ve tüm taraflar anlaştığında sorun yoktur. Paylaşma bu anlaşma üzerinden yapılır. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir(TBK m.699/1). Taşınmazlar için bunun resmi şekilde yapılması gerekir. Taraflar aralarında paylaşma konusunda anlaşamazsa, bu durumda paylaşmanın mahkeme kanalıyla yapılması gerekecektir. Bu durumda ortaklığın mahkeme kanalıyla “ ortaklığın giderilmesi davası” ile sonlandırılması gerekecektir. Ancak;
- Paylı mülkiyete konu taşınmaz belirli bir amaca özgülenmişse,
- Paylaşma isteme hakkı 10 yıllığına kısıtlanmışsa,
- Uygun olmayan bir zamanda, paylaşma talep edilemez.
- Yine bunların haricinde, Kat Mülkiyeti Kanununun 7. Maddesi gereğince, kat mülkiyeti veya kat irtifakı olan yerlerde paylaşma talep edilemez.
Ortaklığın Giderilmesini (İzale-i Şuyu) Kimler Talep Edebilir?
Paydaşlar rızaen paylaşım yapamamışlarsa, artık tek çare dava yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Bu durumda ortaklığın giderilmesini paydaşlardan her biri talep edebilecektir.
Ortaklığın Giderilmesinde Malın Paylaştırılması
Açılacak davada hakim öncelikle malın aynen bölüştürülmesi mümkünmü buna bakacaktır. Malın aynen bölüştürülmesi mümkünse aynen, aynen bölüştürülmesi mümkün değilse bu durumda satış yoluyla satılması ve paranın paylaştırılması gerekecektir.
Malın aynen bölünmesi hakim tarafından uygun görülmezse, malın paylaştırılması imkanı yoksa, taşınmazın parsellerinin asgari yüz ölçümü bölünme için uygun değilse, artık aynen bölünme mümkün olmayacağından satışının yapılması gerekir.
Hakim bölünmenin hakkaniyetli olmasını sağlamakla yükümlüdür. Satış gerçekleşmişse paranın pay oranında verilmesi kolay olacaktır ancak aynen taksim hali söz konusuysa hakimin, parçaların değerinin eşit olup olmadığının araştırmasını iyi yapması gerekir. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez(14. Hukuk Dairesi 2016/7518 E. , 2019/6505 K.)
Satış açık arttırma yoluyla yapılacaktır. Açık arttırma satış memurluğu veya icra dairesi kanalıyla yapılır. Bu arttırma herkese açık olarak icra edilir ancak satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilir. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması kararı ancak tüm paydaşların oybirliğiyle mümkün olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesinde Görevli Mahkeme ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.
Konuyla İlgili Yargıtay Kararları
Birden fazla taşınmazın bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi talep edilmişse, her bir taşınmaz ayrı ayrı ele alınıp taksiminin mümkün olup olmadığı araştırılır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23/01/1992 1992/16565 E.)
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın bütününde ortaklığın giderilmesini talep etme mümkündür, sadece belirli bir payın bölünmesini talep etme mümkün değildir(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20/09/1982 , 7733/8054).
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. (14. Hukuk Dairesi 2016/7518 E. , 2019/6505 K. )
Bilirkişi evin tuğla bir duvarla iki müsavi kısma bölünebileceğini, bunun için her iki kısma birer ayrı kapı, üst kısma çıkmak için de birer merdiven yapılması lazım geldiğini bildirmiştir. Bu mütalaadan masraf yapılmadan nizalı evin ikiye taksiminin kabil olmadığı açıkça anlaşılmaktadır. Bu kabil hallerde anlaşma mümkün olur ise taksime, aksi takdirde taraflara bu şekilde bir külfet yüklemek caiz bulunmadığından gayrimenkulün satılmak suretiyle şüyuunun giderilmesine karar verilmek gerekir(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.06.1971, 2863-3571)
Paydaşlığın giderilmesi davasına konu bağımsız bölümün tapu kaydında aile konutu şerhi bulunduğundan, belli bir amaca özgülenmiş taşınmazdaki şerh terkin edilmediği sürece ortaklığın giderilmesinin istenmesi mümkün değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 14/04/2010 3865/4406)
Avukat Ali Bayram YILDIRIM
www.alibayramyildirim.av.tr
